오늘은 아파트 재건축의 절차, 연한, 기간 등의 재건축에 대한 자세한 설명을 드릴게요
기준은 서울 재건축 기준으로 설명 드리도록 하겠습니다.
각 도시 또는 구청 기준으로 재건축 기준을 고시하고 관리하고 있습니다.
재건축 절차
재건축 자체가 조금 복잡한 절차를 거쳐야 진행이 가능합니다.
아래와 같이 도시 주거 환경 정비 기본 계획 즉 계획을 수립해서 재건축을 검토하겠다는 계획이 나오고
이 아파트 단지가 문제가 있는지 안전 진단을 실시 합니다. 이것도 말이 많죠 안전진단이 강화돼서 재건축 지구가 어렵다는 이야기가 흘러나옵니다.
정비 구역 지정이 되는 절차까지 와야 이제 재건축이 진행 할수 있게 됩니다. 여기가 시작점이죠.
조합이 설립이 되고 관리 처분 및 사업 시행 인가 되어야 공사 가능하고 그제야 주민이 이주하고 착공 및 분양이 가능하겠죠. 복잡하네요.
다음은 도시 주거 환경 정비 기본 계획 수립 절차입니다
복잡하네요.
기초조사 → 기본계획안 작성 → 관계 행정기관 협의 → 주민공람 및 지방의회 의견청취 → 지방도시계획위원회 심의 → 정비 기본계획 승인/변경→지방자치단체 공보→국토해양부 장관 보고
안전 진단의 경우는 아래의 절차로 진행됩니다.
안전 진단을 신청한 후에 구청장 지시하여 공무원이 현지 조사한 후 안전 진단 기관을 지정한 후에
안전 진단을 실시하게 됩니다.
정비 구역의 지정
정비 구역의 지정은 말 그대로 이 지역은 재건축을 검토하겠다는 것입니다.
기초 조사 이후 계획 안은 작성 정비 구역 지정을 요청하면 주민 설명회 및 주민 공람을 한 후 의회 의견 청취 후 정비 구역을 지정 신청하게 됩니다. 이후 지방 도시 계획 우원회 심의를 거친 후 정비 구역 지정을 고시하게 됩니다.
기초조사 → 정비계획(안) 작성 → 정비구역지정 요청 → 주민설명회 및 주민공람/공고 → 지방의회 의견청취→ 정비구역 지정 신청→ 지방도시계획위원회 심의→정비구역 지정(변경) 고시
조합 추진 위원회 설립 승인
아래 서울의 경우 구청장의 승인으로 조합 추진 위원회가 승인이 되게 됩니다.
조합 설립 인가 절차는 아래와 같습니다.
동의서 징구 → 창립총회 → 조합설립인가 신청 → 인가 → 법인등기 → 통지/열람
아래 절차는 사업 시행 인가 절차입니다.
사업 시행 계획이 수립이 되고 시행자가 사업 시행 인가를 시청하게 되면 구청장이 승인하게 되어있습니다.
공람공고 의견 청취 후 사업 시행 인가 절차가 진행됩니다.
관리 처분 계획 인가
아래 절차는 관리 처분 계획 인가 절차입니다.
이제 분양을 시작하는 것이죠 아래의 절차로 분양 진행이 가능합니다.
분양신청의 통지/공고 → 분양신청 → 종전자산평가/종후 자산 추산액 산정 → 관리처분계획의 수립 → 관리처분계획의 공람/의견청취 → 총회 의결 → 인가 신청 → 통보/통지
착공 및 분양
이제 주민 이주가 되고 착공에 들어가게 됩니다. 물론 분양도 진행되고요
이제 철거하고 본격적으로 공사가 시작되게 됩니다.
[재건축 관련 좀더 자세한 내용 궁금하시면 동영상을 시청하세요 ▼▼▼]
아파트의 노후도에 따라서 재건축 가능 연한이 법으로 정해져 있어요.
서울시 특별 조례에서는 85년까지는 28년 이상 등의 건축물 노후/불량 기준을 산정했으나 86년부터는
아래와 30년 이상을 노후 건축물로 기준 잡아서 관리하고 있네요. 물론 4층 이하 건축물은 최근에야 30년 기준을
가져가게 되었네요.
아래 그림은 서초구 재건축/재개발 현황 사진입니다.
한강변 반포 대부분 지역과 강남역을 주변으로 한 일부 지역 방배동 지역이 대부분을 이루고 있네요.
이상 재건축 절차에 대해서 설명드렸습니다.
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