[부동산 팁] 주택임대차 보호법의 대항력, 존속기간 보장, 최우선 변제, 묵시적 갱신 및 계약시 주의점에 대해서 말씀 드릴께요

 

오늘은 주택 임대차 계약시 꼭 필요한 주택 임대차 보호법 대해서 설명 드릴께요. 

주택 임대차 보호법은 말그대로 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 법률 입니다. 

그만큼 약자인 임차인이 불이익을 당하는 문제를 차단하기 위해서 다양한 방안을 마련해 놓고 있습니다. 

 

대항력

임대차는 등기가 없더라도 임차인이 주택을 인도 받고 주민등록을 마친 때에는 그다음날부터 임차 주택의 양수인, 임대 권리를 승계할 사람등의 임차 주택에 대한 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차 대항력을 가지게 됩니다. 

 

 

 

쉽게 이야기 해서 임차한 이후에는 보증금이나 계약 상의 내용을 준수할때까지 집을 점유할수 있게 되는것입니다. 

 

TIP

 

 

임차인이라면 본인의 소중한 돈을 지키기 위해서 주택 인도시 주민 등록, 전입신고, 확정 일자는 필히 받아놓으세요

우선변제권

임차인은 주택을 인도 받고 전입 신고를 하고 임대차 계약서상에 확정 일자를 갖춘 경우에 

임차 주택이 경공매로 넘어 갈 경우, 최우선 변제권을 가지게 됩니다. 이는 주택임대차 보호법에 기재되어 있네요 

아래 주택 임대차 보호법 상에 내용 입니다.

 

임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

임차권은 채권이므로 원칙적으로는 담보권자가 우선배당을 받을 후 배당금이 남으면 채권자들과 그 채권금액에 비례해 배당을 받게 되지만, 주택임차인은 대항력을 갖추고, 임대차계약증서에 확정일자를 받으면, 확정일자일을 기준으로 담보권자와 선후를 따져서 후순위의 담보권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있도록 하고 있습니다.

임대차 존속 기간 보장

주택의 임대차 존속기간은 최단 2년입니다.

따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다.

 

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 조금 임대인에게 불리한 내용이네요 

 

계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 주택임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과는 발생하게 되네요.

 

 

 

최우선 변제

임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면,

확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다

 

쉽게 이야기 해서 임차한 부동산이 경매에 넘어 가더라도 아래 보증금액 이하의 금액의 경우에는 

다른 근저당권보다 우선하여 변제를 받을수 있습니다. 임차인 보호를 위한 법률이네요

 

보증금이 다음 금액 이하인 임차인은 우선변제를 받을 수 있습니다

 

서울특별시: 1억1천만원

세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원

광역시 안산시, 김포시, 광주시, 파주시: 6천만원

그 밖의 지역: 5천만원

 

묵시적 갱신

묵시적 갱신 관련해서는 내용이 많아 별도 정리했습니다. 

아래 내용 클릭해서 확인해 주세요

https://imd0807.tistory.com/289

[부동산 팁] 월세,전세 임대차 계약 묵시적 계약 연장 갱신에 대해 설명 드릴께요

계약서 작성시 주의할 사항 

계약서 작성시 주의사항 확인해 주세요 

https://imd0807.tistory.com/274

전세 계약시 특약에 꼭 넣으면 좋을 꿀팁을 알려드릴께요.

관련 동영상 

 

 

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