[부동산 투자] 아파트의 내용연수와 생명 주기 분석을 통한 주택의 보유 기간 산정

아마 이 글은 저만 읽지 않을까 생각이 든다.

예전에 부동산 중개사를 공부할 때 보았던 내용인 듯하다.

아파트의 내용 연수와 생명주기를 왜 분석해야 할까.

집값의 오르 내림은 별개로 하고 순수한 아파트 자체만 보았을 때

내가 이 아파트나 주택을 계속 보유해야 하나 아니면 언제 팔아야 하는지를 고민해야 할 것이다.

아래 관련 내용을 이론적인 자료로 정리해 보았다.

건물의 내용 연수는 아래와 같이 항목별로 기준별로 내용 연수가 달라지게 된다.

즉 법적기준의 내용 연수, 구조체의 물리적인 내용 연수, 경제적, 기능적인 내용연수가 달라지게 된다.

우리가 이야기하는 100년 사용할 수 있는 구조체의 구조라는 이야기가 여기서 나온다.

콘크리트야 물론 100년을 쓸 수 있겠지만 구조체만 쓸 것인가 거기에 들어가는 각종 배관, 전선, 시스템은 30년도 견디지 못하는 경우가 허다하다.

유지비 관리비는 꾸준히 투입되어야 하며 그비용은 지속 상승할수 밖에 없다. 또한 건물의 건축 방식도 시대에 따라 변화한다 즉 사람들이 선호하는 건축 방식 구조가 달라지게 된다. 그 기호를 맞추지 못한다면 종국에는 임대료는 받지 못하는 문제가 발생할수도 있다.

여기서 과연 유지하는게 아니면 재건축등으로 건물의 가치를 변화시켜야 하는지의 고민이 필요하게 된다.

건물의 내용 연수

- 건물의 유용성을 지속할 수 있는 내구연한을 말한다. 즉 우리가 이야기하는 아파트연식이라고 보면 될 듯하다

물리적 내용 연수

건물의 사용으로 인해 생긴 마멸 및 파손과 시간 결과로 인해 생기는 노후화로사용이 불가능할 때까지 버팀의 연수

기능적 내용 연수

건물의 기능적인 유효기간

건물과 부지와의 부적응, 설계 불량, 설비의 불량, 건물 외관과 디자인의 낙후 등

기능적인 내용연수에 영향을 미치는 요소는 다양하다.

경제적 내용 연수

경제적으로 수명이 다하기까지의 버팀의 연수를 이야기한다.

행정적 내용 연수

법, 제도나 행정적인 조건에 의해서 건물에 수명이 다하는 내용 연수를 이야기한다.

최근 새로 지어진 건물 한 채가 철거되었다.

불법적인 건물로 행정적 내용 연수의 종료라고 보면 될 듯하다.

건물의 생명 주기

1. 전개 발 단계: 건물이 건축될 용지 상태에 있는 단계를 말한다. 즉, 건물을 짓기 전 단계가 된다.

2. 신축 단계: 건물이 완성된 단계로 건물의 유용성이 가장 높은 단계이다.

3. 안정단계: 건물이 완성되고 사용되는 단계를 말한다. 우리가 알고 있는 가장 오랜 기간이 이 단계가 된다.

4. 노후 단계: 일반적으로 건물의 구조, 설비, 외관이 악화되는 단계를 말한다.

생명주기 비용 분석을 통해 건물의 구조, 설비 외 관리비 등의 유지 비용과 초기 투자비용을 비교분석 함으로 인해 보유 기간 동안의 효과적인 총비용을 분석할 수 있다.

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