안산 오피스텔은 저에게 뼈아픈 실수였습니다.
실수라기보다 의욕이 너무 앞섰던 것이죠. 그래도 아직까지 수익은 꾸준히 나고 있어 실패라고 하기는 좀 그렇네요.
왠지 제 스스로의 치부를 드러내는것 같아서 말하기가 좀 쑥스럽네요.
무지했던 제가 저지른 실수이니까요. 뭐 누구를 탓하겠습니다.
오피스텔을 임장하지도 않고 급하게 입찰했습니다. 저는 단독 입찰 낙찰받았네요.
법원에서 바로 마음을 정해서 입찰을 한건이라 물건을 자세히 확인 하지 못했습니다.
다른 물건은 경쟁이 많았지만 왜 이물건은 단독 낙찰받았을까요. 그 물건에 하자가 하나 있었습니다.
낙찰받고 바로 물건지로 가서 물건의 상태를 확인했습니다. 창문이 있었으나 그 창문이 실내로 나 있었습니다.
그러다 보니 낮에도 내내 어두침침했습니다. 후회가 밀려 오더군요
제 탓이려니 생각하고 있었습니다. 관리 사무소에 물어보니 공실이더군요. 바로 열쇠 업체를 불러 도어록을 교체했습니다. 열쇠 업체는 여기가 누구 집이냐고 물었고 제가 오늘 낙찰받은 물건이라고 낙찰증을 보여 주고 나서야
도어록 교체를 해주었습니다. 감사하게도 내부는 상당히 깨끗했습니다.
내부를 어느 정도 치우고 나서 부동산에 전화해서 임대를 부탁했습니다. 가장 최저가로 매물을 내놓았습니다.
다행히도 최저가 물건을 원하는 사람이 있었고 어렵지 않게 임대를 놓을수 있었습니다.
말 그대로 내부에서 잠만 자길 원하는 사람이 분명 있더라고요. 잠만 자는데 창문 위치는 별로 중요하지 않고
제일 중요한게 임대료와 관리비였습니다. 수요는 분명히 있는 것이죠.
워낙 싸게 낙찰 받아서 월세 100/20을 받아도 충분히 남는 장사였습니다. 연 240만 원 수익이 났고 약 10년이 지난 지금 2400만 원의 수익이 발생했습니다. 투자금액은 낙찰금 2900만 원에 기타 수수료 300만 원 해서 3100만 원(보증금 포함)이 투입되었습니다. 한 2~3년 정도 보유하고 있으면 투자금의 대부분을 회수할 것으로 생각됩니다.
제 경험상 (이게 정답이 아닐수도 있습니다.) 오래되고 낙후된 곳이 무조건 안 좋은 곳은 아닙니다.
30년 이상된 빌라, 아파트, 오피스텔이 있는 곳은 개발계획을 수립하여 재개발이나 재건축을 할 수밖에 없습니다.
말 그대로 그게 언제쯤 되느냐에 시기가 관건이지 새로운 공간으로 탈바꿈할 가능성이 높습니다.
본인 사는곳이 또는 투자한 곳이 과연 개발될 가능성이 높은지 확인하는 방법은 해당 지역의 도시개발 계획을 확인하면 됩니다. 해당 지역의 도시개발 계획은 보통 10년 단위로 수립하여 각 시청 또는 구청 홈페이지에 개시하게 되어있습니다. 하나의 예로 성남시도 2010 도시 개발 계획, 2020 도시개발 계획을 수립하였고, 최근에 2030 도시개발 계획을 수립하였습니다. 대부분 재개발/재건축 구역 지정하고 낙후된 지역의 개발 계획을 담고 있습니다.
본인이 투자한 곳이 무조건 낙후되고 안좋다고 그냥 포기하거나 헐값에 팔아넘기지 마시고 도시 개발 계획을 유심히 들여다보시고 본인 부동산이 개발되는지 여부를 검토해 보는 것도 좋은 방법입니다.
아래와 같이 성남 구도심의 경우도 낙후된 지역 대부분이 2030 도시 개발 구역으로 묶여 개발 진행 되고 있습니다.
쉽게 낙후 되었거나 안 좋다고 포기하지 마세요. 분명한 건 낙후되었다면 그 지역을 개발하려는 요구가 강해질 수밖에 없습니다. 최근에 수원지역과 성남 지역이 이러한 사례입니다.
안산의 오피스텔은 2~3년 뒤면 원금 회수 되고 급매로 팔거나 아니면 재건축이나 재개발을 기다려 볼 생각입니다.
개발 계획에 포함된다면 저에게 새로운 효자 물건이 되어 줄 수도 있을 것 같습니다.
이 물건 뒤에 제가 매입한 물건이 하나 더 있었습니다. 이 물건은 제 인생을 바꿔 줍니다.
행운이었죠. 실패한 경험이 쌓이다 보니 저에게도 큰 기회가 왔습니다. 그 기회는 2007년도 한 재개발/재건축 강의에서부터 시작되었습니다.
다음 칼럼에서 말씀드릴게요.
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