[부동산 현황 분석] 세계경제위기만 없다면 급격한 일본식 부동산 폭락은 없다

우리나라의 경제나 사회 전반이 일본을 따라간다는 이야기가 있습니다. 

부동산이나 경제 폭락 주의자들은 우리나라의 인구의 감소가 주택 가격 급락의 

단초가 된다고 하며 시기에 차이가 있을 뿐 주택 가격 급락을 기정사실로 받아들이고 있습니다.

 

결론적으로 우리나라는 일본과 같은 급격한 부동산 폭락은 없을것입니다. 

일본의 사례를 보면 1990년대 초반 경제의 급격한 버플 형성과 버블의 붕괴로 인해 

주택 가격의 급락 현상이 나타났습니다. 그당시 일본의 부동산은 묻지 마 부동산 대출과 투자로 

인해 엄청난 부동산 버블이 형성 되었고 경제 역시 수십 년간의 활황으로 일본 내 유동성이 

풍부해져 있었습니다. 돈이 갈곳이 없었고 일본 내 그리고 해외 부동산 또 자산에 투자되고 있었습니다. 

이러한 현상으로 인해 부동산 가격의 급격한 폭등과 거품이 경제 상황이 악화되면서 급격히 

빠지게 되었습니다. 

 

이러한 현상이 20년동안 지속되고 최근에 일부 동경 지역과 역세권 학군 좋은 곳을 중심으로 

가격이 오르는 현상이 나타나고 있습니다. 

대부분의 선진국에서 겪고있는 노령화와 인구 감소 현상으로 인해 일본 인구 역시 감소하는 

추세에 있으며, 이러한 인구 감소가 부동산의 가격 폭락을 부추겨야 하는게 맞습니다. 

 

하지만 자세히 들여다 보면 기존의 가구 구성이 3~4인 가구 구성되어있었으나 

최근에는 1인가구 또는 2인 가구로 가구 구성원 수가 감소되었으며 이러한 현상은 

작은 평수의 주택 구매를 촉진하고 인구 감소 현상이 부동산 가격 폭락의 무조건적인

요소는 아니라는 증명이 되어주고 있습니다. 

 

우리나라의 인구 감소는 대부분 선진국에서 겪고 있는 현상이며, 영국 일본 프랑스 등의 

인구 감소 주의자들의 말대로라면 선진국 부동산 시장의 가격 폭락은 당연한 사실로 

가격 급락 현상이 나타나야 하지만 현시점에 선진국에서 부동산 폭락 현상이 일아났다는 

이야기는 들리지 않고 있습니다. 

 

단순히 인구 감소라는 하나의 팩트만으로는 부동산 폭락 현상을 발생 시키지 못합니다. 

 

인구 감소외 수요와 공급 현상이 오히려 부동산 가격의 변화를 이끌어 갈수 있습니다. 

지금 현재 정부 정책은 시장내 양질의 주택을 공급하지 못하고 있습니다. 

올해 주요 공급은 주로 3신도시등과 같이 상대적으로 낙후? 되어 있는 지역에 

집중되어 있으며 이러한 지역 공급은 상대적으로 우세에 있는 강남 일부 1기 신도시의 

양질의 주택의 대체지역으로의 공급으로 연결되지 못할것은 기정사실입니다. 

 

여기에 더하여 대부분의 사람들이 선망하는 강남 지역외 일부 서울 지역의 추가 주택 공급은 

원활이 이뤄지지 않고 있습니다. 재건축/재개발 주택의 공급과 강남에 근접 지역의 그린벨트 지역

해제와 대규모 공급을 통한 강남 지역의 대체 수요지로의 공급이 이뤄지지 않고 있습니다. 

 

아시는 바와 같이 주택 공급은 계획 단계부터 실 공급까지는 최소 4~5년이 소요되고 그 지역의 학군과 

인프라 형성까지는 실 공급이후 최소 10년이 소요 됩니다. 

 

이러한 강남의 재건축, 재개발 제한 정책과 대체수요지 공급 부족 현상 그리고 경기 불황, 투자처 부족 

자영업의 몰락 현상 등등 시중 유동 자금이 갈곳이 부족한 현상이 상대적인 안전 자산인 강남과 일부 

1기 신도시로의 자금 유입은 지속될것이라 판단 됩니다. 

 

대대적인 SOC 계발과 지방 지역 개발, 대규모 투자가 이뤄지지 않는다면 이러한 현상은 갈수록 강화될것입니다. 

 

우리나라의 북한이라는 특수성과 중국의 코로나 바이러스 사태로 인한 세계경제의 위기 가능성등이 하나의 변수가 

될수 있을것이며 이러한 위기가 현실로 나타난다면 이는 우리나라의 안전 자산인 강남 부동산에도 큰 영향을 미칠것입니다. 

 

세계 경제 동향을 매일 모니터링 하는 습관을 가지고 부동산 폭락이 기정사실인 마냥 퍼트리는 유언비어에 

넘어가지 말고 차분히 대응하면 될것 입니다. 

 

현재 일부 비 규제 지역에서 발생하는 시중 유동 자금의 유입으로 인한 가격의 비정상적인 폭등 현상은 총선이후 

안정을 찾을것으로 예상되니 잃지 않는 투자를 해야 할것 입니다. 

 

2020년 2월 일요일 아침 제 생각을 두서없이 글 남깁니다.

초보나침반.

 

 

 

 

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