토지거래 허가구역

토지거래 허가구역 

정부에서는 강남의 일부 지역을 토지 거래 허가구역으로 지정하였네요. 이러한 토지 거래 허가 구역이란 말 그대로 부동산 가격 안정을 위해서 일정 면적 이상의 토지의 거래 시에는 해당 지자체 장의 허가를 받도록 법률 적으로 제정된 사항이네요. 아래 이번에 지정된 토지 거래 허가 구역의 대상, 기간, 및 면적에 대해서 자세히 작성하였으며 토지 거래 허가구역 상에 이슈 될만한 사항을 별도로 정리해 보았습니다. 아래 내용 참고해주세요. 

 

토지 거래 허가 구역 지정 관련 요점 사항 

이번 617 주택 시장의 안정을 위한 부동산 대책 발표를 통해서 서울의 강남과 송파구 일원을 토지거래 허가구역으로 지정하였네요. 이번 토지 거래 허가 구역 지정으로 인해 부동산 압류나 부동산 계약 파기 또는 전세 월세 계약의 취소 등의 문제점이 발생한 것으로 예상되네요. 또한 작년 부동산 대책으로 인해 부동산 담보 대출이 막혀 버린 현시점에 더욱 큰 악재로 다가올 가능성이 높아 보이네요. 자세한 사항은 집 주변 부동산 중개사 분들과 상의가 필요해 보입니다. 

 

 

토지 거래 허가구역 지정 대상

강남구 삼성‧대치‧청담동, 송파구 잠실동(총 4개동)

 

토지 거래 허가구역 지정 기간: 

’ 20.6.23～’ 21.6.22(1년)

* 지정기간 만료 시점에 연장 여부 최종 검토 예정이네요

 

토지 거래 허가 대상

  주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등이 대상이 되네요.

 

 

토지 거래 허가구역 관련 주요 내용

상기 취득 후 일부 임대하는 경우 토지 거래 허가의 예외 적용되나요?

 상가 취득 후 일부 임대하는 제1‧2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 예외를 인정하고 있습니다.

 

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조에 따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1‧2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우는  허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공할 수 있네요 즉 일부 공간을 직접 이용하고 나머지 공간을 임대로 제공 가능하네요. 하지만 다만, 신청인이 직접 사용을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며, 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성‧제출하여야 하네요. 

 

 

임대차 계약기간이 남아 있는 주택을 취득한 경우 토지 거래 허가를 받을 수 있나요?

임대차 계약기간이 남아 있는 주택을 취득한  주거용 토지의 경우는 2년 간 주인이 실거주해야 하므로 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없네요. 하지만 다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득하여 소유권 이전하기까지는 통상 2～3개월의 기간이 이 소요되므로, 토지 취득 시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능하네요.

 

* 토지거래계약허가 신청→ 허가→ 계약 체결→ 잔금 완납→ 소유권 이전 절차에  따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상  2～3개월 내에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명이 가능한 경우에는 허가권자의 판단 하에 허가를 받을 수 있네요

 

 *단,  주택임대차 보호법에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요하네요

 

 

 

 

주택 취득 후에 단독 주택, 공동 주택도 일부 임대 적용이 가능한가요? 

주택 취득 후 일부 임대 건축법 시행령에 따른 단독주택 다중주택‧공관 제 외과 공동주택 단 기숙사 제외되네요 의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 주인이 직접 사용해야 하는 토지 거래 허가 구역의 예외를 인정하고 있네요

 

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조 따라서, 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독‧공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는  임대 목적으로 활용하는 것이 가능하네요. 하지만 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부 임대를 속이는 등의 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속한다고 하네요.

 

 

공공 취득한 부동산의 경우에 취득 면적 전체가 허가 대상이 되나요?

부부‧가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부 2인 이상이 지분을 공유하고 있는 경우에는, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하게 되네요 다만, 부부‧가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가대상면적을 판단하게 되네요.

 

* 일례로, 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유한 경우에는 (각각 50%씩 보유) 한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자 별로 15㎡씩 매도 → 지분면적 합산 시 18㎡을 초과하므로 허가 대상이 되네요

 

 

 

기존 주택 보유자의 신규 주택 취득한 경우는 어떤가요?

기존 주택 보유자가  신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나, 이 경우 허가를 신청하면서 해당 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적‧객관적으로 본인이 직접 소명 및 기존 주택 처리 계획서를 제출해야 하네요.

 

* 일례로 경기도 성남시 분당구에 주택을 보유한 사람이 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대 계획서를 제출해야 하네요

 

 

최초 분양주택의 경우 전세계약 가능 여부에 따라 주택거래 허가 대상에서 제외되네요.

 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 따라서, 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 분들의 경우는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능하네요.

 

 

오피스텔 거래 시 주택 거래 허가 대상인가요

오피스텔도 대지 지분 면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ ~)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 하네요

허가 신청 시 오피스텔의 이용목적을 토지이용계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 주인이 직접 거주 또는 주인이 직접 사업을 운영해야 하는 의무가 생기게 되네요.

 

또한 토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여 불법증여, 이상 거래 여부를 철저히 확인하고, 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사한다고 하네요.

 

 

 

710 부동산 시장 안정화 대책

정부에서 발표한 710 부동산 시장 안정화 대책에 대해서 별도로 정리해 보았습니다. 아래 내용 확인해 주세요. 

710 부동산 시장 안정화 대책

 

 

한국형 뉴딜 정책 

현재 정부에서 진행하고 있는 한국형 뉴딜 정책에 대해서 별도로 정리해 보았습니다 아래 내용 확인하세요. 

한국형 뉴딜 정책

 

617 정부 부동산 정책 분석자료 

617에 발표한 정부의 부동산 정책 자료를 분석해 보았습니다 아래 내용 참고하세요. 

[부동산 분석자료] 617 정부 정책으로 인한 급매물 빠른 소진

 

 

다음 시간에는 부동산 상속, 부동산 증여 및 부동산 중개 시 중개비 절약 방법에 대해서 설명드리겠습니다. 

이러한 토지 거래 허가제의 도입으로 인해서 앞으로 부동산 거래로 수익을 기대하는 부동산 수익률이 하락하고 재건축 아파트 매매가 감소하면서 부동산 상속이나 부동산 증여로 접근하려는 분들이 많아졌으나 이번 정부의 증여세 인상으로 인해 이역시 쉽지 않아 진 게 사실이네요. 자세한 부분은 공인 중개사 분들과 깊이 있는 논의가 필요해 보이네요.