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    부동산 경매 

    오늘은 부동산 경매 관련해서 설명드리도록 할게요 

    경매에 관련해서는 다양한 정보를 알고 있으니 자세한 썰을 풀어볼게요 

    부동산 경매 1 부동산 경매란

     

     

    많은 사람들이 부동산을 싸게 사기 위해서 고민을 합니다. 부동산 경매를 이러한 부동산을 어떻게 하면 

    좀 더 싸게 살 수 있을까에 대한 해답이 될 수 있습니다. 경매 나오는 물건은 물건 자체에 하자가 있기보다는 

    부동산을 가지고 있는 주인의 부채, 세금 등의 이슈로 인해서 물건이 나오게 됩니다. 

    법원에서 경매가 이루어 지게 되며 처음에는 감정 평가를 통해 해당 물건의 가격이 산정되게 되며 

    그 가격을 기준으로 해서 100%부터 70% ,54% 등으로 입찰이 진행 되게 됩니다. 

    이러한 가격이 하락되면서 실제 감정가보다 저렴한 가격에 해당 부동산을 매입할 수 있는 매력이 있는 게 

    경매입니다. 물론 물건 분석, 세입자의 명도 등의 문제는 있겠지만 그러한 문제는 조금만 공부한다면 

    어렵지 않게 해결할 수 있는 문제입니다. 

     

    부동산 경매2 경매 본질을 파악하자

    가장 중요한것은 경매 자체가 아닙니다. 경매는 물건을 좀 더 싸게 살 수 있는 수단일 뿐이지 경매 입찰부터 

    낙찰, 물건 분석 및 입장등의 이러한 절차는 당연히 해야 하는 기본 중 기본입니다. 여기에 집중하다 보면 

    정작 중요한 경매 물건의 가치를 파악하고 분석하고 어떻게 수익을 발생 시키느냐의 근본적인 문제점에 대해서 

    집중하지 못하는 문제점이 발생 할수 있습니다. 대부분 나오는 경매 서적들은 경매 자체 절차에 집중하는 경우가 

    대부분입니다. 경매 자체 절차가 어떻게 되고 그리고 그 물건지 분석을 어떻게 해야 하고 물건 분석을 어떻게 하고 

    명도를 위한 입장은 어떻게 해야 한다는 것에 집중하다 보니 그것 만으로는 실제 수익을 발생시키기 어려울 수 

    있습니다. 물론 다 그런것은 아닙니다. 그리고 이러한 기본기가 중요하지 않다는 것은 아닙니다. 

    기본이 없다면 입찰 중간 중간에 실수를 하게 되고 이러한 실수가 자칫 큰 손해를 가져올 수 있습니다. 

    그렇기에 이러한 기본기를 철저히 하는것 역시 중요한 부분입니다. 

    하지만 기본은 기본일 뿐입니다. 기본을 잘한다고 해서 기본이 수익을 가져다주지 않습니다. 

    어찌 보면 중요한 부분은 경매 절차보다 경매를 통해 진짜 가치 있는 부동산을 실제 급매 가 보다 얼마나 싸게 

    살 수 있는 것인가 그리고 얼마나 수익률 높아 임대를 원활하게 놓을 수 있는 것인가 하는 게 더 중요할 수 있습니다. 

    그리고 어떻게 해야 빠르게 매도를 할수 있는가가 경매를 통한 수익을 창출하는 가장 중요한 포인트가 아닐까 

    생각합니다. 

    저는 15년 정도 경매 경험을 가지고 있습니다. 물론 제가 정답이 아닐 때도 있습니다. 모르는 부분도 있을 겁니다. 

    하지만 확실한건 경매를 통해서 수익을 발생시킨 경험은 가지고 있다는 점입니다. 확실한 건 경매를 통해 

    가치 있는 부동산을 싸게 구입할 수 있다면 수익을 발생시키는 건 당연한 일이 됩니다. 

    서민이 신분 상승을 할수 있는 어찌 보면 유일한 사다리가 부동산입니다. 그리고 이 부동산의 꽃 중에 꽃이 

    경매라고 생각 합니다. 지금까지 우리나라 사람들은 부동산 가격 상승기에 부동산을 사고팔면서 

    본인의 자산을 증식 시켜왔습니다. 가치 있는 부동산이냐 아니면 조금 저렴하지만 낡은 부동산이나 조금은 

    변두리에 있는 부동산도 시간이 지나면 어김없이 올라갔었기에 부동산을 매입하고 기다리면 본인의 월급 수익보다 

    높은 수익을 발생 시킬수 있었습니다. 물론 지금도 그러하고요. 이러한 대세 상승기에 부동산 가격 상승은 부동산 대박론 강남 불패론이라는 어찌 보면 불패의 이론을 만들어 냈고 아직 까지 사람들의 신임을 받고 있습니다. 

     

     

     

    부동산 경매3 부동산 불패론 이어질 것인가.

    과연 이러한 부동산 불패론은 계속될 것인가 라고 물으신다면 제 대답은 한동안 계속되고 지속적으로 올라갈 것이다라고 답변하겠습니다. 하지만 확실 한건 전국이 다 오르는 건 아니고 오르는 곳만 오를 것이다가 정답일 겁니다. 

    오르는 곳에 부동산 가격은 지속적으로 상승할 것이고 안 오르는 지역과 오르는 지역 간의 격차는 점점 더 벌어지게 될것입니다. 

    이러한 가격 격차는 사람들의 마인드를 바꿀 것이고 이러한 사람들의 마인드는 점점더 가격의 갭을 만들어 갈 것입니다. 

    부동산은 무엇보다 입지가 모든 것을 좌우할 것입니다. 누구나 살고 싶은 곳의 부동산 가격이 점점 더 올라갈 것입니다. 

    강남이 사람들에게 왜 주목받고 관심을 받을까요. 첫 번째 이유는 무엇보다 입지입니다. 교통 인프라는 전국 어디보다 우수한 상황입니다. 누구도 이를 부정할 수는 없을 것입니다. 환경 인프라 역시 뛰어납니다. 그리고 학군 인프라는 전국에서 어느 곳보다 뛰어나다는 것을 누구나 알 수 있습니다. 또한 직장, 기업의 인프라 역시 대부분 강남에 밀집해 있습니다. 당연하겠지요 모든 인프라나 사람들이 모여 있는 곳이 강남이니까요. 그렇기에 사람들 역시 이러한 강남에 살기를 원하겠지요. 강남의 아파트가 30년이 지나고 낡아지면 그곳의 건물이 낡아지고 볼품없어지게 되면 당연히 그 건물의 감가상각이 발생하여 가격이 떨어지는 게 당연하겠지만 오히려 재건축과 재개발의 기대감으로 가격이 상승하는 오류가 발생하게 됩니다. 이게 지금까지 우리나라 부동산이었습니다. 

     

    이러한 부동산 현상은 물론 인구 절벽이나 산업의 해외 이전 문제로 인해 바뀔 것인가?라고 주장하시는 분도 있습니다. 

    하지만 제 생각은 조금 다릅니다. 인구 절벽 문제나 산업의 해외 이전 문제 등이 발생하더라도, 그건 서서히 발생할 것입니다. 3~5년 사이 급격하게 발생할 문제가 아니라는 점입니다. 그리고 우리나라가 가지고 있는 고령화 문제와, 출산 문제 등이 가져오게 될 부동산 하락은 분명 언젠가는 발생할 문제이고 이러한 문제점은 당연히 우리나라 부동산의 가장 약한 고리 인 지방 부동산에서부터 시작될 것입니다. 아무래도 강남이나 경기도 일부 지역의 부동산은 가장 마지막에 영향을 받을 가능성이 높습니다. 오히려 이러한 문제가 발생하지 않을 수도 있습니다. 

     

    저는 부동산 관련 제 경험을 블로그에 남겨 드렸습니다. 그리고 이제 제 경매 관련 지식을 차분히 하나씩 써보려 합니다. 제가 경험하면서 느꼈던 점 그리고 경매 분석 방법 그리고 가장 중요한 부동산의 가치와 본질을 보는 방법에 대해서도 차분히 써보려 합니다. 그게 여러분들께서 고민하고 있는 문제 저도 예전에 고민했었던 문제점에 대해서 조금이나마 도움을 드릴수 있을 것이라 생각합니다.

     

    자주 찾아주세요. 

     

     

     

     

     

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