임대차3법소급

오늘은 임대차 3 법의 소급 관련해서 설명드리도록 할게요. 이제 공인중개사 분들과 부동산 상속, 부동산 명도, 부동산 압류, 등의 중개 진행 시에 단순히 부동산 수익률만 계산하지 말고 임대차 3 법에 관련해서도 세밀하게 검토해 봐야 할 것 같습니다. 이제 아파트 매매 시  임대차 3 법 분쟁으로 부동산 계약 파기가 되고 부동산 거래가 중단되는 사태가 종종 발생할 것으로 보입니다 주의가 필요하겠네요 

 

임대차 3 법 소급 - 임대차 3 법 시행

임차인은 폭넓게 보호 받고 임대인의 권리는 존중받는 임대차 3 법이 시행되네요. 주요 내용은 계약 갱신 요구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제가 그 내용이 되네요. 이제 이러한 임대차 3 법의 시행에 관련해서 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 

 

이번 정부는  계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 국정과제로 정하고, 그간 학계, 시민단체 등 각 계의 의견을 폭넓게 수렴하는 등 제도 도입을 위해 노력해 왔네요 마침 이번 국회 3/2 이상이 여당으로 구성됨에 따라서 국정 동력을 이어 나 가아며 부동산의 상승세를 억제하기 위해서 이번에 임대차 3 법의 통과를 추친하게 되었고 이제 본회의 의결을 거쳐서 임대차 3 법은 시행되게 되었네요

 

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 2년의 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어가는 효과를 가져오면서 주거 안정화를 좀더 꾀할 수 있게 되었습니다.  계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있게 되었네요. 또한, 이번 입법은 임대인과 임차인 간 관계를 보다 균형 잡힌 권리 관계로 재정립되었네요. 임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 하였네요 지금 임대차 계약이 세입자에게 불리한 조건인 것은 사실이고 이러한 임대차 계약의 불균형을 임차인 쪽에 비중을 두면서 균형을 맞춰주게 되었다는 점은 장점이라고 볼 수 있을 것입니다..

 

 

임대차 3 법 상세 내역 확인, 임대차 3법 이슈 사항 

임대차 3 법에 대한 상세 내역 및 이슈 사항을 정리해 봤습니다. 아래 내용 참고해주세요. 

임대차 3법

임대차3 법소급 - 임대차 3법 주요 내용

이번에 개정된 주택임대차 보호법의 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 계약갱신청구권 도입

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우에는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.  ’ 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구할 수 있습니다. 또한 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 합니다.

 

2. 직접 거주 갱신거절에 대한 임차인 손해배상

임대인이 실 거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였네요

 

허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액이 기준이 되네요 

 

1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료 전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용되네요 3개월분에 해당하는 금액

2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료로 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액이 손해 배상액이 됩니다.

 

3. 갱신 시 증액 상한 임대료 증액

임대료 증액의 상한은 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 하였습니다.

 

4. 분쟁조정위원회 확대 설치

정부는 대한 법률구조공단과 함께, LH 및 한국감정원에도 분쟁조정위원회를 설치하였네요 분쟁에 대비하기 위함이네요.

 

임대차3 법소급 적용의 논란은 

임대차 3법 시행 중에 가장 큰 논란이 되는 법안은 전월세 상한제입니다. 법률의 적용 전에 집주인이 전세금을 대폭 인상하여 전셋값 상승 대란이 발생하는 상황이 이뤄질 가능성이 높습니다. 이에 대해서 정부는 이러한 전세값 상승의 문제를 대비하기 위해서 본 법안을 소급 적용한다는 내용입니다. 즉 기존에 일정 기간 동안에 계약했던 건에 대해서도 특정 5% 인상안을 적용하겠다는 내용입니다  소급 적용 시에는 기존 급하게 전세금을 올려 받은 집주인의 경우도 전월세 상한제에 적용되어 돈을 돌려줘야 하는 문제가 발생하게 됩니다. 

 

계약 갱신 청구권 역시 소급 적용되는데요 기존 계약들에 도 모두 계약 갱신 청구권이 적용되게 되면서 기존 계약기간이 몇 년이 되었든지 법 적용으로 인해 계약 만료 후 추가 2년의 거주를 보장받게 되네요. 즉 기존에 얼마나 그 집에 살았든지 2년의 추가 거주가 보장되는 법입니다. 단, 집주인이 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있는데요. 이를 위해서는 세입자의 중대한 과실, 월세 두달치 밀리거나, 불법 전대를 주거나, 집을 중대하게 파손할 경우, 재건축 등으로 집을 비워야 할경우에는 계약 갱신 청구권제를 거부할수 있네요. 

 

 

임대차 3 법 소급 시행 시기는?

임대차 3 법 중에서 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권제의 도입은 7월 30일 국회 본회를 통과하였고 7월 31일 국무회의 통과하면서 관보에 실리게 되면 즉시 적용받게 됩니다. 즉8월부터는 즉시 적용이라고 보시면 됩니다. 

 

 

임대차 3 법 소급 - 임대차 신고제 도입

 

임대차 신고제는 국토부의 당초 계획대로 `21.6월에 시행될 예정이네요. 임대차 신고제는 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도로, 주택임대차 보호법에 담긴 임대차 계약 당사자 간의 계약의 룰을 정하는 전월세상한제와 계약갱신청구권과는 조금 차이가 있습니다. 조세 목적도 포함되어 있는것으로 보입니다.  임대차 신고제는 부동산거래신고법 포함된 전월세상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 되어 있어 시행이 가능한 정책중 하나 입니다. 정부는 국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야합니다. 이를 잘 조절해야 할것입니다. 이번 주택임대차보호법 개정을 계기로 임차인이 폭넓게 보호받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형 잡힌 임대차 시장이 되어야 할 것입니다.

임대차 3 법 종부세 보유세 강화 

임대차 3법 종부세 보유사 강화 내용 관련해서 자세히 설명드리겠습니다. 

임대차 3법, 종부세, 보유세 강화

 

 

 

710 부동산 시장 안정화 대책

정부에서 발표한 710 부동산 시장 안정화 대책에 대해서 별도로 정리해 보았습니다. 아래 내용 확인해 주세요. 

710 부동산 시장 안정화 대책

 

 

한국형 뉴딜 정책 

현재 정부에서 진행하고 있는 한국형 뉴딜 정책에 대해서 별도로 정리해 보았습니다 아래 내용 확인하세요. 

한국형 뉴딜 정책