2020년 하반기 부동산 전망

2020년 하반기 시장이 어떻게 진행될지에 대해서 간단히 분석해 보도록 하겠습니다. 

2020년 부동산 특히 아파트의  공급과 수요 

다른 것보다 부동산은 공급과 수요를 분석하면 진행 방향을 알 수 있습니다. 공급량 분석 시에는 신규 공급량뿐만 아니라 공급 총량에 좀 더 관심을 갖는데 중요합니다. 양도세 중과, 기존 아파트의 공급 여부가 관건이라고 생각하면 좋을 것 같습니다. 올해는 양도세 중과를 해제하지 않습니다. 또한 올해 신규 아파트 공급은 4만 호 정도로 기존보다 신규 공급은 늘었습니다. 신규 공급 물량은 늘어나게 되며 시장이론에 따라서는 공급 과다로 가격 하락으로 가야 할 것입니다. 하지만 2018년 2019년도에 공급 물량이 결코 작지 않았으나 시장의 아파트 가격은 큰 폭으로 올랐습니다. 앞으로 공급량은 꾸준히 상승하겠고 역설적으로 이러한 공급 물량 증가가 아파트 가격 하락을 말하지는 않습니다. 

 

2020년에는 부동산에 제재 중심으로 가고 있습니다. 

 

 

올해 양도세 중과는 6월부터 시행될 가능성이 높습니다. 정부는 현재 부동산 시장을 제재 중심으로 상승 압력을 누르고 있습니다. 현재 9억 이상되는 아파트 대출을 묶어 높은 상황에서 9억 이하 아파트의 대출 또한 막을 가능성이 있습니다. 이는 물론 가능성의 문제입니다. 

이러한 상황에서 아파트 가격의 보합세로 묶으려는 상황이 지속될 가능성이 높지만 현재와 같이 실물 경제의 악화가 지속된다면 다른 정권에서 하던 방식처럼 대규모의 토목 공사와 건설 경기 부양의 손쉬운 경제 부양 정책과 이에 맞춘 부동산 활성화 대책이 나올 수도 있습니다. 물론 상황이 좀 더 악화된다는 가정입니다. 일자리 창출을 위해서 대규모의 SOC 사업을 활성화할 가능성이 높습니다. 이러한 사업이 굉장히 빠른 속도로 사업이 진행될 가능성이 높습니다. 당연하겠지요. 이러한 SOC 사업에 맞춰 투자를 할 가능성이 높습니다. 

 

 

대내외적인 경제 상황은 안좋아 질겁니다. 하지만 이것이 부동산 하락을 말하지는 않습니다.

경제가 안좋으면 가지고 있는 유동성 자금으로 불안정한 투자를 진행하지 않고 상대적으로 안전 자산인 달러, 금, 부동산에 그 수요가 몰리게 되는 현상이 발생합니다. 아무래도 안전한 자산으로 눈이 갈 수밖에 없겠죠. 이 이야기는 대내외적인 경제 악화 상황에서도 부동산의 가격 상승기조는 지속될 가능성이 높습니다. 오히려 안전 자산으로 인식되는 강남, 분당, 판교 지역의 아파트 투자는 오히려 가격 상승을 부추길 가능성이 높습니다. 오히려 지방 또는 경기도 변두리 지역은 오히려 가격 하락세를 유지해 가면서 지방과 서울 경기도권의 아파트 가격의 격차를 넓히게 될 가능성이 높습니다. 서울 지역의 아파트 재건축 시작으로 멸실되는 아파트 수가 증가하게 되고 이는 아파트 가격 상승을 부추길 가능성이 높습니다. 또한 주식 시장에서 일었던 동학 개미들의 우량주 집중 매집 현상과 동일하게 부동산도 현금을 보유하고 있는 부자들이 이번 가격 하락세를 기회로 생각하고 시장에 풀리는 급매 물량을 집중적으로 매집할 가능성이 높습니다. 이러한 현상은 급매 물량일 흡수하여 가격 하락을 막고 오히려 멸실 부동산의 증가로 수요의 증가 현상이 오히려 아파트 가격 상승을 부추길 가능성이 높습니다. 물론 현재의 전염병 상황이 진정되고 백신이나 치료제가 나온다는 기준으로 말씀드립니다. 지금 까지 전염병 사태로 인해 눌려 있던 부동산 투자 심리가 전염병 상황이 진정된다면 더욱더 폭발적으로 가격 상승을 주도할 가능성이 높습니다. 

 

투자자 중심 보다는 실수요자 중심으로 가격이 움직일 가능성이 높습니다. 특히 이번 대출 제제를 덜 받은 9억 미만의 아파트 단지에 투자 수요가 몰릴 가능성이 높습니다. 또한 경기도권에는 비규제 지역인 인천, 부평, 부천, 오산 평택의 아파트 가격이 상대적으로 많이 오를 가능성이 높습니다. 신축 분양의 수요는 꾸준히 높아질 수밖에 없습니다. 기존 구축의 재건축으로 주변 아파트 특히 신축 아파트에 대해서 투자 수요가 몰릴 가능 성이 높습니다. 청약 시장의 수요는 꾸준히 상승할 겁니다. 지금과 같이 좋은 입지의 신축 아파트를 선호함을 아셔야 할 겁니다. 

 

 

 

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